Contrato Preliminar De Compra Venta

-VENTA

 

-VENTA que celebran...como parte promitente vendedora, a quien en el transcurso de este contrato se denominará ‘‘La Compañía’’ y como parte promitente compradora... a quien se denominará en lo sucesivo ‘‘El Cliente’’, con domicilio en... de acuerdo con los siguientes antecedentes y cláusulas:

 

ANTECEDENTES

 

1o. ‘‘El Cliente’’ ha manifestado a ‘‘La Compañía,’’ su deseo de adquirir el Lote de terreno No... de la Manzana No.... propiedad de ésta última, situado en el Fraccionamiento...

2o. ‘‘La Compañía’’ ha informado previamente a ‘‘El Cliente’’ respecto del precio de contado del bien, del monto de los intereses y la tasa y forma en que fueron calculados, del monto y detalle de todos los cargos que se le hacen del número de pagos que tiene que realizar, su periodicidad, la cantidad total a pagar y el derecho que tiene de liquidar anticipadamente el crédito, con la reducción respectiva de los intereses.

3o. ‘‘La Compañía’’ está conforme en vender a ‘‘El Cliente’’ el inmueble mencionado, manifestando que, el motivo de su voluntad para celebrar esta promesa de venta es que ‘‘El Cliente’’ lleve a cabo en el terreno objeto de esta operación la construcción de una casa habitación, con el objeto de garantizar a ‘‘La Compañía’’ que no quede este terreno baldío en el Fraccionamiento, ya que esto es la causa de promocionar la venta del mismo.

4o. Esta operación fue propuesta en las oficinas de ‘‘La Compañía’’ ubicadas en...

5o. Ambas partes otorgan el presente -venta, en los términos de los Artículos 2097, 2098 y siguientes del Código Civil del Estado de México.

 

CLÁUSULAS

 

PRIMERA.- Promesa de compra-venta.

‘‘La Compañía’’ promete vender a ‘‘El Cliente’’, quien promete comprar el lote de terreno ubicado en la calle de... del Fraccionamiento...que se encuentra marcado con el No. ... de la Manzana No. ..., con superficie aproximada de: ... y las siguientes medidas y colindancias: Al Norte en... mts. con..., Al Sur en... mts. con... Al Oriente en...mts. con.... Al Poniente en... mts. con...

Si resultara una superficie en el lote de terreno diferente a la aquí consignada, se le cargará o abonará el importe de la diferencia, calculado éste a razón de $ .... por metro cuadrado.

‘‘La Compañía’’ hace del conocimiento de ‘‘El Cliente’’ que, de conformidad con los ordenamientos legales relativos, una vez entregado el Fraccionamiento a las autoridades competentes, cesar  su responsabilidad respecto a los servicios públicos del mismo.

 

SEGUNDA.- Precio. El precio del terreno es la cantidad de: $…el cual se fija de común acuerdo entre las partes, mismo que ‘‘El Cliente’’ se obliga a pagara ‘‘La Compañía’’ en la siguiente forma:

Por concepto de enganche $… y el saldo de $ ... en 15 mensualidades iguales y consecutivas de a partir del ... más ...Mensualidades iguales y consecutivas de $… a partir del.... más ... Anualidades iguales y consecutivas de $ ... a partir del ..., más ... Anualidades iguales y consecutivas de $ ... a partir del.... más ...iguales y consecutivas de $ ... a partir del..., las que se aplicarán al capital insoluto y a sus intereses correspondientes, calculados a razón del... % anual sobre saldos insolutos y amortización... a partir del.... y que ascienden a $ ... los que sumados al precio convenido, dan un total de $ ...

Las partes convienen en que la tasa de interés fijada en esta cláusula podrá ser modificada proporcionalmente a las variaciones que sufran las tasas vigentes de los mutuos con interés y garantía hipotecaria que otorgan las Instituciones de Crédito autorizadas. En consecuencia, se pacta que dicha modificación operará automáticamente a partir de la fecha en que varíen las tasas de interés, en cuyo caso se aumentarán o disminuirán las cantidades respectivas en cada mensualidad.

En el momento en que ocurra la circunstancia anterior, la Compañía hará el ajuste correspondiente al pago de las mensualidades, por lo que el Cliente estará desde ese momento obligado al pago de sus abonos con la modificación que se sufra a la alza o a la baja conforme a lo estipulado en el párrafo anterior., En caso contrario se procederá conforme a las cláusulas de incumplimiento del contrato.

Si el ‘‘cliente’’ se demora en el pago de uno o más de los abonos pactados en esta cláusula, ya se refieran a los abonos de, enganche., si éste se fracciona, o al pago de las mensualidades, cubrirá intereses moratorios a razón del veinticinco por ciento de los intereses ordinarios en la forma y términos pactados, en esta misma cláusula, de conformidad con lo que dispone el artículo 23 de la Ley Federal de Protección al Consumidor; las demoras en los pagos por cantidades que el ‘‘cliente’’ adeude a ‘‘La Compañía’’ por los conceptos que ésta pague por cuenta de aquél, sin necesidad de autorización previa, por contribuciones, impuestos, derechos o cualquier otro concepto relacionado con el inmueble objeto de este contrato, cubrir  intereses moratorios a razón del... % mensual, computándose este interesa partir de la fecha en que ‘‘La Compañía’’ efectúe dichos pagos. Los intereses moratorios serán preferentes a cualquier otro pago que haga ‘‘El Cliente’’, por lo que los pagos que se hagan, se aplicarán primeramente a cubrir dichos intereses, y el remanente al monto de los abonos vencidos, comenzando por el de la fecha más atrasada y siguiendo el orden de sus vencimientos hasta que ‘‘El Cliente’’ se ponga al corriente, quedando convenido igualmente a que tales intereses moratorios se computarán por meses completos, aunque de cualquier mes sólo haya transcurrido alguna fracción.

‘‘El Cliente’’ podrá liquidar totalmente su adeudo o hacer pagos anticipados en cualquier momento, haciéndose la reducción de intereses correspondiente.

Las entregas parciales no podrán ser menores al equivalente del importe de seis mensualidades.

 

TERCERA.- Títulos de Crédito.

‘‘El Cliente’’ y ‘‘La Compañía’’ están de acuerdo en que el primero suscriba a favor de la segunda, a solicitud de ésta, uno o varios títulos de crédito por el importe o importes determinados en el presente contrato. ‘‘La Compañía’’ recibirá dichos títulos bajo la condición ‘‘Salvo buen cobro’’ y queda expresamente establecido que la entrega de los mismos no obliga a otorgar la escritura de compra-venta correspondiente, sino hasta la liquidación total del adeudo.

 

CUARTA.- Lugar de Pago.

 

Todos los pagos que, deba hacer ‘‘El Cliente’’ por virtud de este contrato, deberán ser efectuados precisamente y a más tardar en la fecha de su vencimiento en las oficinas de ‘‘La Compañía’’, ubicadas en..., quien podrá cambiar el lugar de pago señalado, previo aviso dado a ‘‘El Cliente’’ por escrito mediante simple carta o telegrama.

 

QUINTA.- Escrituración.

 

La escritura de compra-venta correspondiente será tirada, ante el Notario Público que designe ‘‘La Compañía’’, una vez que le hayan sido totalmente pagadas las cantidades convenidas en la Cláusula Segunda de este contrato, así como las demás prestaciones establecidas a favor de ‘‘La Compañía’’. Los gastos de escrituración y registro serán por cuenta exclusiva de ‘‘El Cliente’’, quien dispondrá de un plazo máximo de tres meses, contados a partir del día siguiente a aquí en que se venza el último pago que tenga que efectuar o de la fecha en que liquide la operación, si ésta se hizo por anticipado, de conformidad con la cláusula segunda, para firmar la escritura definitiva.

En el caso que la escrituración no se hiciere dentro del plazo señalado en el párrafo anterior, ‘‘El Cliente’’ pagará a ‘‘La Compañía’’, como pena convencional por el manejo de su cuenta y por los gastos administrativos que esto implica, la cantidad que resulte de aplicar el 3% del valor total de la operación por cada mes o fracción de mes que transcurra, desde el momento que termine el plazo antes mencionado y hasta la fecha de escrituración.

 

SEXTA.- Rescisión.

 

En caso de incumplimiento de ‘‘El Cliente’’ a cualesquiera de las obligaciones pactadas en este contrato, ambas partes convienen en que ‘‘La Compañía’’ puede, a su elección, dar por vencido anticipadamente el plazo fijado para el pago de la totalidad del capital adeudado y exigir desde luego, a ‘‘El Cliente’’, todo el capital insoluto y todo cuanto por este contrato tenga derecho o proceder a la rescisión del mismo, en cuyo caso el importe de todos los gastos, impuestos, derechos, contribuciones y cooperaciones serán por cuenta de ‘‘El Cliente’’.

Independientemente de lo expresado en el párrafo anterior, se conviene en que se rescindirá el presente contrato por los siguientes supuestos:

a) Si ‘‘El Cliente’’ dejare de pagar oportunamente tres o más de los abonos convenidos.

b) Si ‘‘El Cliente’’ no pagare oportunamente los impuestos, derechos, contribuciones y operaciones derivados de la aplicación del presente contrato.

c) Si ‘‘El Cliente’’ tratare de gravar o de ceder a favor de tercera persona los derechos que este contrato le confiere, sin el previo consentimiento por escrito de ‘‘La Compañía’’.

d) Si le fuesen embargados a ‘‘El Cliente’’ los derechos derivados de este contrato.

e) Si sobreviniera alguno de los casos en virtud de los cuales se hace exigible antes del término, el cumplimiento de las obligaciones a plazos, de acuerdo con el Artículo 1788 del Código Civil del Estado de México;

f) Si ‘‘El Cliente’’ faltare a alguna de las obligaciones que contrae en el presente contrato.

g) Si ‘‘El Cliente’’ faltare a alguna de las obligaciones que contrae en el presente contrato.

En cualesquiera de los casos anteriores, ‘‘El Cliente’’ se obliga a devolver de inmediato a ‘‘La Compañía’’ la posesión del inmueble materia de este contrato, con todas sus mejoras y construcciones que tuviere, sin obligación de ésta de hacerle ninguna compensación por dichos conceptos. Para estos casos, se procederá de acuerdo a lo establecido en el Artículo 28 de la Ley Federal de Protección al Consumidor y de la Legislación Civil vigente.

Cuando ‘‘La Compañía’’ demande la rescisión o el cumplimiento anticipado del contrato en caso de mora y si ‘‘El Cliente’’ hubiera pagado más de la mitad del precio, éste podrá optar por la rescisión en los términos anteriores o por el pago del adeudo vencido más las costas y gastos judiciales.

 

SEPTIMA.- Restricciones.

 

En caso de que ‘‘El Cliente’’ construya sobre el terreno de que se trata, se obliga a sujetarse a los reglamentos del Estado de México y especialmente a los siguientes puntos:

a) El inmueble sólo podrá ser destinado para uso residencial.

b) ‘‘El Cliente’’ deberá tener limpio de escombros, basura y materiales de construcción la vía pública;

c) En tanto ‘‘El Cliente’’ no construya, mantendrá limpio de escombros y basura el terreno objeto de este contrato, y,

d) El uso que deberá darse a las construcciones que ‘‘El Cliente’’ haga sobre el inmueble no podrá ser contrario a las buenas costumbres o a los fines residenciales y por tanto queda estrictamente prohibido expender bebidas embriagantes o establecer casas de juego, lenocinios, fábricas, talleres o comercios.

 

OCTAVA.- Cesión de derechos, renta

 

‘‘El Cliente’’ no podrá ceder o traspasar los derechos y obligaciones que adquiere por este contrato, sin previo permiso por escrito de ‘‘La Compañía’’.

‘‘El Cliente’‘, no podrá arrendar sin el consentimiento por escrito de ‘‘La Compañía’’ el inmueble materia de este contrato, siendo responsable en todo caso ‘‘El Cliente’’, de los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse con motivo del arrendamiento, sin perjuicio de la acción rescisoria que ‘‘La Compañía’’ podrá ejercitar en los términos del Artículo 28 de la Ley Federal de Protección al Consumidor.

En caso de que ‘‘La Compañía’’ no conteste la solicitud de ‘‘El Cliente’’ para arrendar en un plazo perentorio de 90 días hábiles, contados a partir de la fecha de la solicitud, ésta se considerará contestada en sentido afirmativo.

 

NOVENA.- Domicilio Legal.

 

Para todos los efectos de este contrato y también para el caso de juicio, ‘‘El Cliente’’ señala como su domicilio para oír y recibir notificaciones, requerimientos y para ser emplazado a juicio, haciéndosele en él todas las notificaciones aún las de carácter personal, el domicilio señalado en el promedio del presente contrato o el inmueble materia de éste, cualquiera de los dos, indistintamente.

 

DECIMA.- Impuestos y Gastos.

 

El impuesto de Adquisición de Inmuebles debe declararlo ‘‘El Cliente’’, durante los 30 días siguientes a la fecha de firma del presente contrato, los demás impuestos, inclusive el de Traslación de Dominio, Derechos, Contribuciones y Cooperaciones, cualquiera que sea su denominación u origen y que desde esta fecha se causen en relación con el inmueble que se promete en venta, corren a partir de hoy por exclusiva cuenta de ‘‘El Cliente’’ asumiendo, por tanto, la obligación de pagarlos oportunamente o en su caso, de reembolsar dentro del término de cinco días a partir del aviso que por simple carta o telegrama haga ‘‘La Compañía’’, los pagos que ésta hiciere por cuenta de aquél, por ser expresa voluntad de ambas partes que ‘‘La Compañía’’, reciba sin deducción alguna el precio convenido, siendo obligación de ‘‘La Compañía’’, comprobar los gastos realizados haciendo entrega de los recibos correspondientes.

Las cantidades a cubrir por ‘‘El Cliente’’ por los conceptos mencionados en esta cláusula, no se determinan por no ser hecho propio, ya que su fijación se deriva de las disposiciones legales relativas.

 

DECIMAPRIMERA.- Resumen,

De conformidad con lo que dispone el Artículo 20 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, a continuación se señalan los datos que previamente fueron informados a ‘‘El Cliente’’ por ‘‘La Compañía’’ respecto de esta operación y con los cuales ‘‘El Cliente’’ manifiesta expresamente estar conforme.

 

a) Total de pagos de acuerdo con la Cláusula

Segunda de este contrato. $………….............

 

b) Otros cargos $.………………….

 

TOTAL $……………..........

 

Adicionalmente a los pagos anteriores, ‘‘El Cliente’’ deberá cubrir los gastos de escritura y registro de la compra-venta definitiva, los impuestos, derechos, contribuciones y cooperaciones cualquiera que sea su denominación u origen y que desde esta fecha se causen o sean notificados en relación con el inmueble que se promete en venta.

El monto de los pagos citados en el párrafo precedente no se determina en virtud de no ser un hecho propio, ya que su fijación, se deriva de las disposiciones legales relativas.

 

DECIMASEGUNDA.- Jurisdicción.

 

Los contratantes se someten a los tribunales de la jurisdicción de Tlalnepantla, Estado de México, para todo lo relacionado con este contrato, que se firma en las oficinas de ‘‘La Compañía’’ el día... de… de 19...

 

LA COMPAÑÍA EL CLIENTE

(Firma) (Firma)