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Contrato de compraventa de bienes inmuebles con crédito hipotecario que celebran por una parte________________, representada por ________________ y, por la otra, ________________ representada por _______________________, a quienes en lo sucesivo y para los efectos de este contrato se les denominará 'LA VENDEDORA' y 'LA COMPRADORA', respectivamente, mismo que se celebra al tenor de las declaraciones y cláusulas siguientes:
DECLARACIONES
I. Declara el representante de 'LA VENDEDORA':
a) Que su representada, según lo comprueba con el testimonio de la escritura pública número ______________, otorgada el día ________________ del mes de _____________ de ________, ante el Notario Público número ________ de ________ señor licenciado ________________ e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de ________________ bajo ________________________ y con Registro Federal de Contribuyentes ________________, es una sociedad mexicana constituida legalmente, de acuerdo con las leyes que rigen en la República Mexicana, con domicilio social en ________________________.
b) Que cuenta con las facultades suficientes para celebrar en su nombre y representación el presente contrato, poderes que le fueron otorgados en escritura pública número ________ otorgada el día ________ del mes de ________ de ________, ante el Notario Público número ________ de ________________ señor licenciado ________________________.
c) Que su representada es legítima propietaria del inmueble ubicado en ________________________________________________________.
Acreditando, dicha titularidad mediante escritura pública número ________ otorgada el día ________ del mes de ________ de ________, ante el Notario Público número ________________ de ________________________ señor licenciado ________________ e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de ________________ bajo ________________.
II. Declara el representante de 'LA COMPRADORA':
a) Que es mayor de edad y no tener impedimento legal alguno para contratar por derecho propio.
b) Que conoce perfectamente la forma en que operan créditos hipotecarios de interés social para adquirir vivienda, bajo las normas, condiciones y obligaciones que establece 'LA VENDEDORA', que reúne los requisitos necesarios para que le sea dado un crédito de esta naturaleza y que tiene capacidad jurídica para asumir derechos y obligaciones que adquiere en este contrato.
c) Que señala como domicilio para todos los efectos a que haya lugar el ubicado en: ___________________________________________________________.
Ambas partes declaran que es su voluntad celebrar el presente contrato de compra-venta, bajo el régimen de propiedad en condominio y con garantía hipotecaria de bien inmueble, quedando sujetas al Tenor de las siguientes:
CLAUSULAS
Primera. 'LA VENDEDORA' vende y 'LA COMPRADORA' compra con la garantía hipotecaria de que se habla en este documento, el departamento número ________ del edificio marcado con el número ________, ubicado en las calles de ________________ en la colonia ________________ en ________________, conjuntamente con las áreas comunes, linderos, plano de localización y cajón de estacionamiento, señalados en el anexo 'A'.
Segunda. El precio total de la compraventa sería el que impere al momento de la escrituración, acorde a la fijación que haga, para el mes en que se firma la escritura el Banco de México, a través de FOVI para las viviendas de interés social, mismo que deberá ser cubierto en la forma siguiente:
a) El precio que rige actualmente es de ________________________________, el cual sufrirá modificaciones de acuerdo con el párrafo anterior, al momento de la firma de escrituras.
b) La cantidad de ________________________, misma que es cubierta a la firma del presente contrato.
c) La cantidad de ________________________, a pagar el día ________________ con un interés ordinario equivalente a la tasa que fije el Banco de México; para los préstamos que realizan las Sociedades Nacionales de Crédito, acorde al artículo 24 de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
d) La cantidad de ________________________, que se cubrirá al momento de la firma de la escritura de compraventa a través del pago que haga 'LA COMPRADORA' a 'LA VENDEDORA' o, bien, garantizando con hipoteca bancaria de acuerdo con la tabla de amortización que proporcione la institución que otorgue el crédito y de acuerdo con los lineamientos marcados por el Banco de México, a través del Fondo de Operación y Descuento Bancario a la Vivienda (FOVI), siendo la mensualidad vigente de ________________________, cada una con intereses incluidos al ________% anual sobre saldos insolutos y con vencimiento a partir de ________ días posteriores a la firma de la escritura.
Los intereses pactados en este instrumento podrán variar de acuerdo con lo que marque el Banco de México, a través del FOVI, para los diferentes periodos.
Para documentar la presente operación 'LA COMPRADORA' suscribe ________ pagaré(s) a favor de 'LA VENDEDORA' y que no es (son) negociable(s) por formar parte de este contrato, devolviéndose el(los) mismo(s) a la firma de la escritura correspondiente y al liquidarse el saldo de la operación, ya sea por cuenta de 'LA COMPRADORA', o por medio de la institución bancaria otorgante del crédito.
De producirse un aumento en el precio, según lo establecido en el primer párrafo de esta cláusula, lo pagará 'LA COMPRADORA' en el momento de la firma de la escritura definitiva, el cual sería por el porcentaje que represente dicho incremento y sólo operará por el saldo insoluto.
Tercera. En caso de que 'LA COMPRADORA' incurra en mora respecto a los pagos a que se obliga en este contrato, deberá pagar intereses moratorios por el ________% mensual, sobre el total de la cantidad en mora y serían preferentes a cualquier pago que haga 'LA COMPRADORA' y se aplicará en la cuenta de las amortizaciones vencidas por orden riguroso de antigüedad.
Estos intereses moratorios se computarán por meses completos, aun cuando 'LA COMPRADORA' sólo haya incurrido en mora por una fracción del mes.
Cuarta. Los pagos a que se refiere la cláusula Segunda de este contrato, deberán hacerse en la caja receptora de pagos instalada en el domicilio de 'LA VENDEDORA', sito en ________________________ y que en lo futuro 'LA VENDEDORA' señale a 'LA COMPRADORA' mediante aviso hecho en forma fehaciente. 'LA COMPRADORA' señala corno domicilio para oír notificaciones, así como para recibir toda clase de documentos, el ubicado en el inmueble objeto de este contrato.
Quinta. 'LA VENDEDORA' entregará la vivienda en condominio, materia del presente contrato con todos sus accesorios y en condiciones habitables, a la firma de la escritura de compraventa. Pudiendo prorrogarse dicho plazo hasta por ________ días naturales, en razón de cualquier interrupción involuntaria a la construcción o en su acabado final, lo cual no es motivo para que 'LA COMPRADORA' deje de cumplir con las obligaciones pactadas.
Sexta. 'LA COMPRADORA' se obliga a tomar posesión del departamento, objeto de esta compraventa, en la fecha que se establece en la cláusula Quinta, firmando la toma de posesión sobre el citado departamento, la que servirá de base para hacer valer las reparaciones de los detalles y vicios ocultos que pudiera presentar el inmueble.
A partir de la fecha en que 'LA COMPRADORA' reciba la posesión material del inmueble objeto de este contrato, contribuirá con los gastos de conservación y administración del condominio, de acuerdo con su indiviso y pagará los gastos, impuestos, derechos o ser-vicios que cause la posesión o el uso de los bienes que recibe.
Séptima. Las partes convienen en elevar a escritura pública el presente contrato por conducto del notario que designe la Institución Bancaria que otorgue el Crédito Hipotecario o, en su defecto, ante el notario que designe 'LA VENDEDORA', debiendo comparecer a la firma en el lugar, día y hora en que se le requiera por simple aviso hecho en forma fehaciente.
'LA COMPRADORA' no podrá ceder, rentar, enajenar, gravar y, en manera alguna, traspasar los derechos que adquiere en virtud de este contrato, sino con el consentimiento previo, por escrito y la comparecencia de 'LA VENDEDORA', el cual sólo podrá concederse si 'LA COMPRADORA' se encuentra al corriente en todas y cada una de las obligaciones que resultan a su cargo y el pago de un ________% del valor de venta por concepto de 'derechos de cesión'.
Octava. 'LA COMPRADORA' deberá cubrir:
a) Al tomar posesión, los gastos que correspondan por introducción de energía eléctrica, cableado telefónico exterior, seguros de vida y otros siniestros, cantidades que deberán estar cubiertas previamente a la escrituración y las cuales acepta desde este momento 'LA COMPRADORA', previa comprobación de los mismos.
b) El equivalente a ________ veces el salario mínimo diario, correspondiente al Distrito Federal, por concepto de su aportación para la creación del fondo revolvente de mantenimiento del condominio, el cual será transmitido a la administración del mismo. Lo anterior se hace con apoyo en la Ley de Condominios para el Distrito Federal y el Reglamento Interior del Condominio. Pago a realizarse al elevarse a Escritura Pública el Condominio materia de este contrato.
c) Los gastos que resulten de la firma de escrituras de compraventa y reconocimiento de hipoteca, en su caso, de 'LA VENDEDORA'. Con excepción del ISR que es a cargo de 'LA VENDEDORA'.
d) A partir de la fecha de toma de posesión del bien material del contrato, los impuestos, derechos, cuotas, aprovechamientos y servicios que, en forma proporcional, correspondan al departamento, así como los gastos de administración y conservación del condominio.
e) La cantidad de ________________________ que 'LA VENDEDORA' mandará realizar respecto a la solvencia económica de 'LA COMPRADORA', cantidad que deberá ser cubierta antes de la escrituración respectiva.
f) Tres días antes de firmar las escrituras respectivas, cubrirá a 'LA VENDEDORA', la comisión por apertura de crédito que cobre la Institución Crediticia que financie la operación, importe que representa el ________% sobre el monto del crédito.
Quedará a criterio de la institución bancaria, financiar el importe especificado en el párrafo anterior.
g) Asimismo, el pago de avalúo bancario para hipoteca, primas de seguro de vida de los acreditados y seguros de daños del inmueble, que se deberá cubrir tres días hábiles antes de la firma de la escritura respectiva previa comprobación de los mismos.
h) El pago conforme a la Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles.
Novena. 'LA VENDEDORA' se hace responsable por los defectos o vicios ocultos del departamento vendido, por un término de 12 meses, contados a partir de la fecha de entrega, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
En el momento de recibir la posesión, 'LA COMPRADORA' reportará a 'LA VENDEDORA', los detalles que se puedan observar a simple vista, tales como: alfombras, cortinas, cortineros, herrajes, cerraduras, ventanas, vidrios, pintura, llaves, chapas, muebles de baño y cocina, etc., los cuales serán reparados dentro de los días siguientes de recibido el reporte.
Dentro del plazo máximo e improrrogable de 30 días de recibida la posesión, 'LA COMPRADORA' deberá presentar una lista de detalles que no pudieron ser observados el día de la toma de posesión, tales como: el funcionamiento de enchufes, interruptores, contactos, apagadores, mismos que se enviarán a reparar previa aprobación de 'LA VENDEDORA', sin perjuicio a lo ordenado por el artículo 31 de la Ley Federal de Protección al Consumidor. Las garantías ofrecidas no amparan los aparatos y equipos electrónicos existentes en el edificio, lo que incluye las áreas comunes y el área privativa motivo de la venta, estos tendrán la garantía que otorgue el fabricante de los mismos.
Décima. El banco que otorgue el crédito hipotecario, tomará de las compañías que juzgue pertinentes, los seguros de vida para los acreditados y para cubrir posibles siniestros que sufra el inmueble tales como: explosión, terremoto, incendio, etc., para garantizar al propio Banco al momento del deceso o siniestro, los saldos insolutos que por concepto de capital, intereses y accesorios se le adeuden.
Décima Primera. En caso de RESCISION del presente contrato se procederá, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 28 y 29 de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
Décima Segunda. 'LA VENDEDORA' podrá dar por vencido anticipadamente el plazo estipulado en el inciso d) de la cláusula Segunda de este contrato y solicitar el cumplimiento del pago a través de los Títulos de Crédito o la RESCISION del presente contrato, si 'LA COMPRADORA', incurriese en alguno de los casos que a continuación se detallan:
a) La falta de pago señalado en el inciso d) de la cláusula Segunda.
b) La falta de uno o más pagos señalados en la cláusula Octava, a excepción del inciso d) de dicha cláusula.
c) Por no cubrir el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles, atento a lo dispuesto por el articulo 25, y demás relativos de dicha ley, tres días antes de firmar las escrituras de compraventa y mutuo con interés y garantía hipotecaria.
d) Si la Institución Bancaria no aceptara a 'LA COMPRADORA' como sujeto de crédito, si le fueran embargados a 'LA COMPRADORA' los derechos derivados de este contrato.
e) Si le fueren gravados por terceras personas o éste cediere sus derechos sobre el departamento, motivo del presente contrato, sin haber obtenido el consentimiento de 'LA VENDEDORA', en los términos que señalan, en la cláusula Décima Tercera.
f) Si 'LA COMPRADORA' se encontrase en alguno de los supuestos que se establecen en el artículo 1959 del Código Civil para el Distrito Federal y su correlativo en el Estado de ________.
g) Si se negare a recibir dentro del plazo convenido la posesión del departamento.
h) Si no concurriese en el día, hora y en el lugar que se le indique a firmar ante el Notario designado las escrituras respectivas.
Décima Tercera. En caso de RESCISION de este contrato por causa de 'LA COMPRADORA', ésta en su caso, devolverá a 'LA VENDEDORA', de inmediato la posesión del departamento objeto de este contrato, desocupándolo y entregándolo en las condiciones en que lo recibió con las mejoras que haya hecho si las hay, sin obligación de 'LA VENDEDORA' de hacer ninguna compensación por dichas mejoras. Libre de toda responsabilidad con terceros, inclusive por arrendamiento. Asimismo 'LA COMPRADORA' pagará a 'LA VENDEDORA' una renta mensual que fijarán peritos por el uso que haga de la dependencia objeto de este contrato, calculada dicha suma desde la fecha de toma de posesión de la dependencia hasta que la misma sea entregada a 'LA VENDEDORA', y también 'LA COMPRADORA' pagará el demérito que presente la localidad, según dictamen pericial.
Décima Cuarta. En caso de RESCISION de este contrato, tanto forzosamente como por mutuo consentimiento, las partes convienen en:
a) 'LA COMPRADORA' deberá entregar la posesión, materia de la dependencia, objeto de este contrato, dentro del plazo convenido y previsto en la cláusula Décima Tercera.
b) 'LA COMPRADORA' pagará los gastos de administración y otros adeudos a cargo de la dependencia objeto de este contrato para devolverla a 'LA VENDEDORA', libre de adeudos, gravámenes y cargas fiscales.
c) En caso de que 'LA COMPRADORA' no cumpla oportunamente con lo estipulado en el inciso anterior, dentro del plazo que establece la cláusula Décima Tercera, 'LA COMPRADORA' autoriza a 'LA VENDEDORA', a realizar los pagos que implique el incumplimiento y a que ésta los retenga compensándolos con las cantidades que le correspondan, de acuerdo con el inciso siguiente:
d) 'LA VENDEDORA' elabora a 'LA COMPRADORA' una liquidación, de acuerdo con el artículo 2311 del Código Civil.
e) En el supuesto de RESCISION de este contrato por causas imputables a 'LA COMPRADORA', diferentes a la mencionada en la cláusula Sexta, conviene ésta, en pagar a 'LA VENDEDORA', a título de pena convencional, el 20% del precio total del inmueble que se estipula en la cláusula Segunda del presente.
Décima Quinta. La operación de este contrato se hace considerando el departamento en cuestión y sus copropiedades ad corpus y no ad mesuram, por lo que cualquier diferencia que resulte en las medidas expresadas fuere en más o menos no dará lugar a reclamación entre las partes o al ajuste en el precio.
Décima Sexta. 'LA COMPRADORA' manifiesta que ha leído este contrato, que lo ha entendido y que conviene a comprometerse a sus términos y condiciones.
Asimismo, las partes convienen que el presente contrato es la completa y total declaración de las obligaciones entre ellas y dejan sin efecto todas las propuestas y contratos previos, orales o escritos y todas las demás comunicaciones relacionadas con el asunto de este contrato. Las partes declaran que son mayores de edad y capaces de obligarse; que en este contrato no existe dolo, violencia o lesión; que el precio es justo y equitativo.
Décima Séptima. Para la INTERPRETACION y controversia que pudiera suscitarse por la firma del presente contrato, las partes se someten a la competencia de los Tribunales de la ciudad de ______________, renunciando por este hecho a cualquier otro que pudiera corresponderles por razón de sus domicilios presentes o futuros y sin perjuicio de la competencia de la Procuraduría Federal del Consumidor.
Leído que fue el presente contrato y enterados los comparecientes de su contenido y alcance legal, firman el mismo en ______________, a los días del mes de _______ de ______________, ante y con los testigos de ley, para que surta sus efectos legales.
'LA COMPRADORA' 'LA VENDEDORA'
____________________________ ____________________________
OBLIGADO SOLIDARIO TESTIGO
____________________________ ____________________________
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