Contratos Civiles

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TITULO SEXTO

Del arrendamiento

(3° parte)

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“De estudiante a estudiante se forman buenos litigantes”

 

CAPITULO IV

Del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación

 

2248.- Las disposiciones son de orden público e interés social, son irrenunciables y cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta.

 

¿Qué localidades no deberán darse en arrendamiento?

2448-ALas localidades que no reúnan las condiciones de higiene y salubridad necesarias para la habitabilidad del inmueble. Se aplicaran las sanciones correspondientes al arrendador que no cumpla esta norma.

2448-B Arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad correspondiente como necesarias para que una localidad sea habitable, higiénica y segura es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa.

 

¿Cuál es la duración minima del contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación?

2448-C. - Un año forzoso para arrendador y arrendatario, que será prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario.

LAS RENTA.

 

El contrato de arrendamiento (FORMA)

2448-F

 

El contrato deberá contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:

I. Nombres del arrendador y arrendatario.

II. La ubicación del inmueble.

III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios

con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan.

IV. El monto y lugar de pago de la renta.

V. La garantía, en su caso.

VI. La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.

VII. El término del contrato.

VIII. Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las

establecidas en la Ley.

IX. El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía;

X. El carácter y las facultades con que el arrendador celebrará el contrato, incluyéndose todos

los datos del instrumento con que éste acredite su personalidad.

 

¿Por la muerte del arrendador o arrendatario finaliza el contrato?

2248 G.- No, solo termina por los motivos establecidos en las leyes.

1.- Excluyendo a cualquier otra persona, El cónyuge, el o la concubina, los hijos , los ascendientes en li línea consanguínea o por afinidad del arrendatario fallecido se subrogarán en los

Derechos y obligaciones de éste, en los mismos términos del contrato, siempre y cuando hubieran habitado real y permanentemente el inmueble en vida del arrendatario.

 

(No aplica para subarrendatarios, cesionarios o quienes ocupen otro título semejante).

 

DERECHO DE PREFERENCIA DEL ARRENDATARIO.

2448-J. - En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el

o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser

preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:

I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de

su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de

la compraventa;

II. El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito al arrendador, de

su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo, en los

términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la

aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta.

III. En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que se refiere la fracción

anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo

aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de

treinta días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador solo estará obligado a dar este nuevo

aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de 10 por ciento.

IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las

disposiciones de la ley de la materia; y

V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgará al

arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la indeminización por dichos

conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos

doce meses. La acción antes mencionada prescribirá sesenta días después de que tenga

conocimiento el arrendatario de la realización de la compraventa respectiva.

V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgara al

arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar daños y perjuicios, sin

que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por

el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la acción de nulidad. Las acciones

mencionadas prescribirán sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la

realización de la compra -venta respectiva;

VI. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las

fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho; y

VII. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en

responsabilidad cuando formalicen compra-ventas contrarias a este precepto, si tienen

conocimiento de tal situación.

En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II

o III de este artículo, precluirá su derecho.

 

¿Qué pasa cuando son varios los arrendatarios que hicieren uso del derecho de preferencia?

2448-K

1.- Será preferido el que tenga mayor antigüedad arrendado parte del inmueble.

2.-En caso de ser igual, el que primero exhiba la cantidad exigible en los términos de la fracción II del (2248-j), salvo convenio en contrario.

 

¿Qué pasa cuando el arrendatario se divorcia y la guarda y custodia se otorga a su cónyuge?

2448-M Se subrogaran voluntariamente en los derechos y obligaciones correspondientes del arrendamiento, en los términos y condiciones del contrato respectivo, quedando desde luego en posesión del inmueble arrendado, siempre y cuando lo hayan habitado durante el matrimonio o concubinato.